Mùa hè năm ngoái, 2016, Thống đốc Ngân hàng Canada, Stephen Poloz cảnh báo người mua nhà, chủ nhà, ngân hàng cho vay thế chấp và các ngành công nghiệp bất động sản xây cất là không có gì biện minh về giá nhà tăng vọt ở Toronto: Kinh tế, dân số bùng nổ ư? Không phải.

Toronto đã không nhận được thông điệp này.

Dự báo cho năm 2017, phòng địa ốc Toronto, Real Estate Chamber of Toronto, cho biết họ hy vọng giá nhà trung bình ở khu vực Greater Toronto sẽ tăng vọt thêm 100.000 $ trong năm nay đạt đến $ 825,000. Đó là cộng thêm trên 120.000 hoặc 20 % thêm trên giá đã tăng trong năm 2016. Khi đưa ra dự báo, hội đồng quản trị liên tục nhấn mạnh một yếu tố làm tăng giá nhà ở Toronto: tốc độ tăng trưởng dân số. 2015: $600 000, 2016: $725 000, 2017: $825 000.

Đầu tuần này người Canada sẽ có cái nhìn đầu tiên vào kết quả của điều tra dân số năm 2016, thống kê Canada công bố dân số và số lượng nhà ở cho toàn quốc. Và trong khi xu hướng tổng thể thấy tốc độ tăng trưởng dân số mạnh mẽ hơn trong các trung tâm đô thị, về Toronto thì chỉ cở trung bình.

Tăng trưởng dân số của khu vực đô thị Toronto chậm lại đáng kể giữa hai thời kỳ theo thống kê dân số mới nhất. Thành phố này tăng trưởng chỉ có 6,2 phần trăm trong 2011-2016 thời kỳ, so với 9,2 phần trăm giữa năm 2006 và 2011. Trong thực tế, đó là tốc độ tăng trưởng dân số chậm nhất của Toronto trong 40 năm qua.

Tuy nhiên, mặc dù dân số của thành phố Toronto chỉ tăng trưởng khiêm tốn,  giá nhà đã tăng mạnh. Dưới đây là biểu đồ tương tự, nhưng bao gồm (điều chỉnh lạm phát) tăng trưởng giá nhà thực sự giữa năm và tăng trưởng dân số.

Chưa bao giờ có được một giai đoạn năm năm khi giá nhà Toronto tăng nhanh như thời kỳ này từ năm 2011 đến năm 2016.

(Đăng

Màu cam là giá nhà tăng so với màu xanh là mức dân số tăng. Giai đoạn 2011-16, chúng ta thấy có sự tăng mạnh về giá nhưng mức dân số không đổi đáng kể.

Theo David Madani, một nhà kinh tế tại Capital Economics, một báo cáo được phát hành vào ngày thứ Sáu nói rằng sự mất cân bằng trong thị trường nhà ở đang ngày càng xấu đi, và sẽ là trở ngại đối với tăng trưởng dài hạn của quốc gia. Đầu tư vào nhà ở, lực hỗ trợ nền kinh tế Canada trong thời điểm khó khăn vừa qua đã đạt và đã gần mức cao kỷ lục.

Nhìn theo bỉểu đồ trên, giá nhà sụt vào thập niên 90 khi đã đến đỉnh điểm, Năm 2007-09 có một khoãng điều chỉnh sau đó giá tăng lên lại và giá nhà cũng hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh xuống.

Madani chỉ ra sự suy giảm đáng kể trong doanh số bán nhà tại Vancouver, mà đã giảm 44 phần trăm kể từ tháng Hai năm 2016, lưu ý rằng  lãi suất thế chấp vẫn cực kỳ thấp, bất chấp luật lệ thế chấp được thắt chặt bởi Ottawa. Trong khi đó, tăng trưởng việc làm đã tương đối mạnh ở thành phố đó. Ông cũng cho rằng việc thuế đánh lên người mua nước ngoài, được giới thiệu cuối tháng tám, không giải thích hoàn toàn về việc suy giảm. “Chúng tôi nghĩ rằng bong bóng điạ ốc đã vở” ông viết.

Và điều đó đưa chúng ta trở lại với thị trường nhà ở Toronto, mà Madani tin rằng vỉệc cho vay thế chấp  “ngày càng rủi ro hơn”;  khi số tiền vay nhà trung bình đã tăng vọt so với thu nhập của mổi gia đình, ông cho biết, trong khi mortgage vay thế chấp được chuyển từ ngân hàng truyền thống cho các công ty tài chánh thứ cấp. Trung bình giá nhà được tính vào khoảng 5 lần số thu nhập của mổi hộ gia đình là con số an toàn. Thi dụ như thu nhập 100,000-120 000 thì giá một căn single house cở $500 000 đến $600 000. Bây giờ là $825 000 có nghiã là gấp 8 lần.

Tất cả việc này phải là một mối quan tâm cho Toronto, cũng như cho toàn bộ nền kinh tế Canada , ông kết luận. “Sự suy giảm đột ngột trong thị trường nhà ở Vancouver là một cảnh báo. Như những gì đã phân tích, hiệu suất của nền kinh tế năm nay sẽ bị ảnh hưởng của thị trường nhà đất quá nóng ở Toronto. “

Tháng 10 năm ngoái, chính phủ Canada đã ban hành một điều lệ  về việc cho vay thế chấp., mortgage, rằng người đi vay phải đáp ứng khả năng chi trã thông qua tĩ lệ để chấp thuận phải dựa trên tỷ giá lãi xuất ngân hàng ( Taux d‘intérêt affiché) là 4.64%. Điều này làm giảm khả năng vay mượn của ngưòi muốn vay tiền.  Cộng thêm việc đánh thuế 15% cho người nước ngoài mua nhà ở Vancouver, chính phủ Canada đã cho thấy quyết tâm không để vở bong bóng điạ ốc.

Sau Vancouver đến thị trường Toronto đang được cho là quá nóng, và thu hút sự quan tâm của chính phủ. Bản thống kê của Statistic Canada và báo cáo của Capital Economics cũng như nhiều chuyên gia phân tích tài chánh sẽ là những giọt nước buộc chính phủ phải có biện pháp can thiệp trước khi bong bóng điạ ốc vở tung gây thỉệt hại cho nền kinh tế Canada.

Andy Phạm

Montreal-Immo Real Estate