Nhân ngày càng nhiều người Việt từ các vùng khác và từ Việt Nam sang định cư tại thành phố Montreal, Montreal Viet Media hân hạnh giối thiệu độc giả loạt bài viết về thị trường địa ốc Montreal của anh Andy Phạm Linh ( Phạm Hồng Linh), chuyên gia địa ốc thâm niên và giám đốc của công ty Montreal-Immo, một công ty môi giối địa ốc tại thành phố. Anh Andy Phạm Linh là Chuyên gia địa ốc (Chartered real estate Broker) có hơn 12 năm làm việc trong ngành địa ốc và ngành tài chánh vay thế chấp ngân hàng, hoạt động trong vùng Montreal và lân cận.
Lưu ý: Nhiều ngân hàng Canada quy định cho người di dân mới đến chỉ có thế vay mượn để mua 1 (một) căn nhà ở duy nhất trong vài năm đầu tiên cho đến khi có thể chứng minh thu nhập ổn định ở Canada.
G) THUẾ CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CẦN PHẢI BIẾT:
Trong hai bài trên, chúng tôi giới thiệu tổng quát về thành phố Montreal và bất động sản cách thức tìm mua và tài chánh thế chấp thông qua người Real Etate và Mortgage Broker.
Bài này chúng tôi sẽ đề cập đén những vấn đề quan trọng và chuyên môn hơn là Thuế và Luật
1-Thuế lợi tức cho người nước ngoài hoặc mới định cư:
Nếu quý vị là người mới định cư vào Canada và mua nhà cho thuê, hoặc là người nước ngoài Non-resident thì nên liên lạc với các chuyên gia kế toán và thuế vụ để giúp quý vị khai thuế và ra giấy biên nhận thuê nhà để khai thuế ở Quebec cho người thuê nhà trước tháng 2 mỗi năm, và hạn cuối để khai thuế cá nhân là 30 tháng 4 mỗi năm.
Ngoài ra khi mua một căn nhà, người đầu tư nước ngoài cần phải mở số thuế.
Hiện nay Montreal vẫn chưa bị thuế đánh cho người đầu tư nước ngoài 15% như ở Vancouver và Toronto.
Danh sách chuyên gia kế toán ở Montreal
2- Thuế capital gain khi quý vị bán căn nhà sau này
Giả tỉ quý vị mua một căn nhà giá 200 000 vào năm 2012 và quyết định bán với giá 400 000 tháng 11 năm 2017. Như vậy 200 000 sẽ là capital gain.
Khi quyết định bán nhà, người bán non-resident cần phải nộp đơn xin a Certificate of Compliances của sở thuế Canada và Quebec. ( với sự giúp đỡ của chuyên gia kế toán) và nộp thuế. Nếu người bán non-resident chưa hoặc không có certificats thì người mua sẽ bị bắt buộc phải đóng thuế cho người bán sau này (purchaser’s liablitie) vi vậy người mua sẽ yêu cầu công chứng giữ tiền thuế của người bán non-resident cho đến khi có giấy.
Do đó, khi là non-residents, quý vị nên làm việc với chuyên gia kế toán để đảm bảo không bị phạt và trễ nải.
H) CÁC LOẠI NHÀ CHO THUÊ, NGƯỜI THUÊ VÀ LUẬT LỆ
Như đã trình bày trong bài 2, BĐS ỏ Montreal đại khái chia làm 4 loại và các 19 vùng khác nhau trong thành phố. Cộng thêm các thành phố ở phía Bắc như Laval vả ở phía Nam như Brossard, Longeuil.
Sau đây chúng tôi xin phân tích các loại nhà cho thuê, điểm mạnh và điểm yếu khi đầu tư.
Thông thường người nước ngoài khi đầu tư vào địa ốc đã có kinh nghiệm ở nước sở tại nên chúng tôi chỉ bàn trong phạm vị người thuê và khu vực trong Montreal.
Montreal có nhiều trường đại học và cao đẳng song ngữ nằm trong phạm vi thành phố. Ngoài ra còn có 32 nhà thương trực thuộc các trường đại học trong đó có 2 super hospital MUHC, 2 nhà thương lớn vừa khánh thành ở khu Glenn và Downtown.
- CONDOS:
Trong khu vực downtown và gần trường đại học, rất nhiều căn hộ chung cư đã xây và đang khởi công. Rất nhiều người đầu tư vào khu vục trên đây mục đích cho thuê và bán lại. Đây là khu vực mạnh nhất trong thị trường địa ốc ở Montreal. Người mua trong thành phố, và từ khắp nơi và đối tượng người thuê là du học sinh, du khách hoặc executives đến vÌ công việc. Tiền thuê từ 1600 cho đến 3000 cho một căn 2 phòng ngủ. Giá trung bình cho một căn 2 bedrooms từ 400 000- 600 000 tùy theo căn hộ. Ngoài ra còn dịch vụ AirBnB (thuê ngắn hạn) đang rất thịnh hành
Downtown, Golden Square-Mile, Milton-Park, Griffentown, Oldport. Là những khu vực đang có nhiều công trình xây cất chung cư như Canadian Tours, Yul Phase 2, O’Nessy, Peterson, Drummond1, Eastwest v.v.
Nhìn chung dầu tư vào Condo thường có 2 loại mới xây và củ. Mới thì không lo tu sửa và nằm ở vĩ trí trung tâm nhưng giá đắt ngược lại thì dể cho thuê và bán lại. Củ thì lo ngại về tiền sửa chữa. Trong loại bất động sản nầy thì phí chung cư là điều cần lưu ý. Điểm mạnh là tiền thuê cao vả dể quản lý vì người thuê nhà thường có điều kiện tài chánh vững chắc.
- THE PLEX: DUPLEX, TRIPLEX, 4PLEX, 5 PLEX, SEMI-COMMERCIAL
Dạng nhà duplex trở lên có mặt tại Montreal từ rất lâu. Những khu vực bắt đầu từ trung tâm rồi đổ ra các khu vực lân cận. Nhìn chung là củ nhưng vị trí tiện lợi cho việc đi lại, Giá của duplex và các plex thay đổi theo từng khu vực. Thí dụ như cùng một diện tích, một căn duplex có giá từ 400 000 cho đến 800 000. Những plex ở Westmount có giá hơn triệu đô và rẻ nhất là những khu vực nằm xa trung tâm.
Plex thường được gia đình di dân hoặc người độc thân ở. Giá thuê trung bình 1000 cho đến 1600 một căn 3 phòng ngủ.
Điều cần lưu ý của loại nhà này là việc sửa chữa và luật lệ giữa người thuê và chủ nhà qua hợp đồng Bail hay Lease của luật pháp Quebec.
Điểm mạnh của plex là người mua vừa dùng để ở và vừa đầu tư. Chi phí mỗi tháng sẻ rẻ hơn và sẽ tích lũy được khoảng tiết kiệm sau này. Nhưng điểm lưu ý là cho phí sửa chữa, điện nước nóc nhà và fondation vì thường đã quá 50 năm. Ngoài ra còn phải đối diện với người thuê nhà vế việc thâu tiền nhà, ồn ào, thú vật, lên tiền nhà, sửa chữa. Cần phải am hiểu về luật pháp ở Quebec khi có bất đồng. Ở Quebec, regie de logement là cơ quan chính phủ giải quyết mọi kiện tụng từ lên tiền nhà, lấy nhà hoặc hủy hợp đồng v.v
- 6PLEX VÀ RENTAL BUILDING
Loại đầu tư thương mại và lưu ý của loại nhà này là vấn đề sửa chữa và luật lệ giữa người thuê và chủ nhà qua hợp đồng Bail hay Lease của luật pháp của Quebec.
Những điều cần lưu ý là thời hạn để gởi giấy tăng tiền thuê nhà, hoặc lấy nhà lại và renew hợp đồng thuê nhà. Những điều này quý vị có thể tham khảo với Real Estate Brokers, họ sẽ hướng dẫn.
Đơn cử vài trường hợp thường gặp
- Lấy nhà lại sau khi mua: chủ nhà cần phải gởi giấy trước 6 tháng của hạn cuối hợp đồng thuê. Thí dụ Lease hết ngày 30/6/2018 thì phải gởi thơ bảo đảm trước ngày 31/12/2017
- Renewal: Ký lại hoặc thông báo lên tiền nhà: gởi trước 3 tháng. td trước 31/3/2018
- Tất cả các trường hợp không thỏa thuận được phải làm đơn nộp cho Tòa án ở Regie de logements xử lý
I) QUÁN LÝ NHÀ ĐẤT: ĐIỀU KIỆN VÀ CHI TIẾT
Thông thường các công ty quản lý nhà đất (quý vị có thể tham khảo với người Broker) sẽ tính vào khoảng từ 9-12% tùy thuộc theo khu vực, kích thước và điều kiện của bất động sản. Công ty quản lý sẻ cho thuê, kiểm tra tín dụng người thuê và thâu tiền nhà cho chủ nhà. Khi có hư hỏng, họ sẽ thông báo cho chủ nhà và cho người xử lý. Và sẽ đại diện khi đi gặp tòa ở regie de logement. Đây là cách nhiều người nước ngoài sử dụng khi đầu tư tại Montreal.
Do đó việc đầu tư vào căn hộ cho thuê ở downtown hoặc là những căn plex ở khu vực chính hay ở xa hơn là tùy thuộc theo khả năng tài chánh của người mua và mục tiêu ngắn, trung hay dài hạn.
Trên đây chỉ là những nét tổng quát về đầu tư bất động sản ở Montreal. Quý vị cần biết thêm chi tiết, hoặc có câu hỏi, có thể viết ở mục comment hoặc email cho chúng tôi.
