Phân tích về Bất động sản tại Montreal và Canada trong thời COVID-19 năm 2020

———————

Tuyên bố gần đây của CMHC rằng giá nhà trung bình ở Canada sẽ giảm từ 9 đến 18% trong 12 tháng tới và những tác động của COVID-19 đối với lĩnh vực nhà ở sẽ được thấy rõ hơn vào năm 2022. Điều này có thể phân tích vào các số liệu như: kinh tế suy thoái, tỷ lệ thất nghiệp tăng, GDP quốc gia giảm, lãi suất giảm, nợ công tăng, di dân, du lịch và du học sinh giảm vv….

Sau đây là phần phân tích dựa trên các số liệu:

1- GDP của Canada giảm

Trước tiên với những thông số mà chúng ta đang có như GDP của Canada trong quý 1 tính đến ngày 29/5/2020 đã giảm đáng kể được tính trong 11 năm trở lại. Nền kinh tế Canada đã giảm 2,1% trong ba tháng đầu năm 2020, sau khi đã vực dậy được 0,1% trong giai đoạn trước. Đó là “cơn co thắt” mạnh nhất kể từ Q1 2009, phản ánh các biện pháp được áp dụng vào tháng 3 để ngăn chặn đại dịch coronavirus, bao gồm cả việc đóng cửa kinh doanh không thiết yếu, đóng cửa biên giới và hạn chế việc đi lại. Chi tiêu hộ gia đình giảm ở mức kỷ lục 2,3%, trong bối cảnh mất việc, không chắc chắn về thu nhập và các chi tiêu cũng hạn chế.

Ngoài ra, chính phủ giảm chi tiêu 1%, mức giảm mạnh nhất kể từ Q1 2013, chủ yếu là do đóng cửa trường học và quản lý chính phủ bị hạn chế. Ngoài ra, đầu tư kinh doanh vào máy móc và thiết bị giảm trong quý 4, và giảm liên tiếp (-3,5%). Xuất khẩu giảm 3%, nhập khẩu giảm ở mức nhẹ hơn 2,8%, do các đối tác thương mại lớn thực hiện các biện pháp y tế công cộng tương tự. Xem như ở tốc độ hàng năm, trên thực tế GDP đã giảm 8,2%, mức cao nhất kể từ Q1 2009, sau khi tăng 0,6%, con số này được điều chỉnh tăng trong giai đoạn trước

Calendar	GMT	Reference	Actual	Previous	Consensus	TEForecast
2019-08-30	12:30 PM		Q2	0.9%	0.1%		0.4%
2019-11-29	01:30 PM		Q3	0.3%	0.9%		0.2%
2020-02-28	01:30 PM		Q4	0.1%	0.3%		0.1%
2020-05-29	12:30 PM		Q1	-2.1%	0.1%		-2.6%
2020-08-28	12:30 PM		Q2		-2.1%		-3%
2020-12-01	01:30 PM		Q3				-1.5%

GDP quý 2 dự trù là -3%. Đây là con số rất lớn sẽ được công bố vào ngày 28/8/2020.

2- Tỷ lệ thất nghiệp tăng cao và các ngành kinh tế bán lẻ, dịch vụ giảm

Tỷ lệ thất nghiệp trên toàn quốc và các thành phố lên cao, hiện ở mức 13.7%. Con số cao nhất từ 4 thập niên kể từ năm 1982 với 13.1%, trong khi các ngành nghề kinh doanh đang bắt đầu tái hoạt động dần dần sau khi buộc phải đóng cửa. Có một điểm được ghi nhận là Quebec đã cố gắng cho nền kinh tế hoạt động sớm hơn so với các tỉnh bang khác. Các ngành bán lẻ, kinh doanh ăn uống, du lịch hiện đang trong tình trạng bi đát vì thiếu ngân khoản để thanh toán do đóng cửa từ tháng 3.

3- Sinh viên quốc tế, di dân, khách du lịch giảm

Phi trường và các chuyến bay dân sự vẫn chưa hoạt động. Số lượng di dân vào các thành phố lớn ở Canada cũng sẽ giảm đến 35% như trường hợp GTA.. Số khách du lịch vào các thành phố cũng sẽ giảm xuống.

Học sinh, sinh viên quốc tế cũng sẽ giảm đi khi mối lo dịch bệnh sẽ bùng phát trở lại vào mùa Thu và các trường học cũng tuyên bố sẽ có “các chương trình học từ xa”.

Tuy nhiên ngay khi đại dịch COVID-19 bắt đầu, buộc phải cấm đi du lịch và đóng cửa biên giới vào tháng 3, chính phủ Liberals đã khai triển kế hoạch ba năm tiếp theo về vấn đề nhập cư.

Chính phủ kêu gọi nhập cư 341.000 thường trú nhân vào năm 2020, 351.000 vào năm 2021 và 361.000 vào năm 2022, đó là mức cao kỷ lục.

4- Nợ công tăng và lãi suất giảm

Thông tin cho thấy trước mặt là kinh tế sẽ rơi vào suy thoái từ quý 2-2020 cho đến quý 2 năm 2021 hoặc lâu hơn nữa. Lãi suất ngân hàng sẽ có thể giảm xuống gần 0% như những năm 2007. Lãi suất giảm sẽ đưa đến tình trạng lạm phát. Điều này có ảnh hưởng trong việc điều chỉnh giá cả của thị trường bất động sản. Cộng thêm nợ công của chính phủ hiện là 685.45 Billions. Thâm hụt liên bang có thể sẽ lên tới $ 252B trong năm nay, theo Cơ quan Giám sát Ngân sách cho biết rằng nợ công đã tăng cao trong các ngân khoản cứu trợ vừa qua.

Dự đoán của các ngân hàng, CMHC và APCIQ

Trong cuộc suy thoái năm 1981, đợt điều chỉnh giá nhà lớn nhất cho đến nay, giá đã giảm 9,2%. Nhưng lần này, ngân hàng National Canada dự báo là 9.8%. Cộng thêm tuyên bố gần đây của CMHC rằng giá nhà trung bình ở Canada sẽ giảm từ 9 đến 18% trong 12 tháng tới và những tác động của COVID-19 đối với lĩnh vực nhà ở sẽ được thấy rõ ràng hơn vào năm 2022.

Theo 1 bản tin của Hiệp hội Địa ốc Quebec cho rằng dự báo của CMHC không chính xác đối với tình trạng của thị trường địa ốc tại Quebec. Không giống như thị trường bất động sản của các tỉnh miền tây Canada, thị trường Quebec thể hiện sự ổn định trong lịch sử tốt hơn khi đối phó sự bấp bênh của bất động sản. APCIQ tin rằng dự báo giảm giá nhà trong năm 2020 tại Quebec của CMHC được đánh giá quá cao, đặc biệt là trong bối cảnh giá thấp hơn nhiều. Ngoài ra thông báo của CMHC về sự thay đổi về điều kiện vay thế chấp với bảo hiểm cho tiền “down” từ 5% tăng lên 10% bắt đầu từ tháng 7. Đồng thời CMHC đang hạ thấp khoản nợ tối đa, nâng điểm tín dụng tối thiểu lên mức 680 và nghiêm cấm một số khoản thanh toán đã vay nhằm hạn chế những rủi ro khi thì thị trường địa ốc xuống. Nhưng Genworth Canada cho biết hôm nay, họ không có kế hoạch như CMHC.

Trong các thị trường địa ốc trong Canada, thì Montreal có mức độ tăng giá chậm hơn so với Toronto và Vancouver trong tất cả các loại nhà ở. Theo đồ hình là condos, loại nhà có số lượng được giao dịch nhiều nhất.

Như vậy theo dự báo của ngân hàng và CMHC, thị trường địa ốc sẽ có mức giảm lớn nhất trong các thành phố đắt đỏ. Giá bất động sản Toronto được dự báo sẽ giảm 13% từ cuối năm đến năm sau. Giá bất động sản Vancouver được dự báo sẽ giảm 12% cùng thời gian nêu trên. Montreal, nơi chỉ bắt đầu được lên giá gần đây, dự kiến sẽ giảm giá 7%.

Các loại nhà trong Montreal sẽ chịu ảnh hưởng như thế nào?

Đối với các nhà đầu tư hiện nay, giá cả của các căn plex có bị ảnh hưởng không?

Tôi muốn mua 1 căn detached, liệu có nên chờ giá nhà giảm xuống nữa không?

Rồi đến tháng 9, khi đã qua 6 tháng mortgage deferral, giá nhà có bị ảnh hưởng không?

Andy xin mời quý vị theo dõi trong Video Youtube kế tiếp, sau bài phân tích về thị trường bất động sản này.